전세사기 유형 피하는 방법 깡통전세 주의사항 알아봅시다

치솟는 금리로 내 집 마련이 힘들어진 요즘, 세입자들을 더욱 힘들게 하는 ‘전세사기’ 일명 깡통전세가 기승을 부리고 있습니다. 계속해서 세입자들의 피해 사례들이 속출하면서 심각한 문제로 대두되고 있습니다. 그렇다면 세입자를 울리는 전세보증금 사기, 깡통전세란 무엇일까요? 깡통전세란 전세가율이 집값이 80% 이상인 경우를 말합니다. 즉, 부채로만 이루어진 집을 말하는데요. 집주인이 이 부채를 상환하지 못할 경우에 집에 거주하고 있는 세입자에게까지 실질적인 피해가 가기 때문에 큰 문제라고 할 수 있습니다. 또한 계약기간이 많이 남았음에도 불구하고 집이 경매로 넘어가고, 세입자는 전세 보증금을 돌려받지 못하는 등의 심각한 피해가 발생될 수 있습니다. 게다가 집값이 하락하고 있는 요즘에는 매매가격이 전세가격보다 낮아 전세금을 돌려받지 못하는 역전세 현상도 발생하고 있는 상황입니다.

 

깡통전세의 가장 큰 원인은 바로 ‘갭투자’입니다. 갭투자란 쉽게 말해 ‘전세를 끼고 매입한다’ 고 이해하면 되는데요. 매매가와 전세가의 차이가 적은 부동산을 세입자의 전세자금과 최소한의 자본으로 구매한 후, 시세 차익을 남기는 투자방식이라고 할 수 있습니다. 이러한 방식은 요즘처럼 부동산 경기 하락 시 위험도가 가장 증가하고 있습니다. 집 값이 하락하는 경우 집주인은 집을 팔지도 못하고 다른 세입자를 구할 때까지 기존에 살고 있던 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하게 되면서 깡통전세가 발생하게 되는 것입니다.

 

전세사기 유형 피하는 방법 예방법 깡통전세 주의사항

 

전세사기 유형

1) 이중 계약

임차인이 집주인으로 가장하여 새로운 세입자와 전세 계약을 체결하는 것을 말합니다. 집주인에게 임대차 계약을 위임받은 대리인이 집주인에게는 이를 속이고 세입자와 전세 계약을 맺고 중간에서 전세보증금을 가로채는 유형입니다.

2) 저가 매물 중복 계약

집을 보러 온 사람에게 시세보다 낮은 저가 매물로 유인하여 여러 세입자와 전세 계약을 체결한 후, 전세 보증금을 가로채는 유형입니다.

3) 불법 중개사무소

공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업 등록증 및 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 유형입니다.

 

전세사기 예방방법

1) 계약하기 전

• 공인중개사와 전세 계약을 체결하기 전에 공인중개사 사무소의 정상등록 여부를 확인해야 합니다. 국가공간정보포털 등이나 해당 시, 군, 구 부동산 관련 부서로 전화하여 정상 등록된 중개인인지 확인하는 과정을 한 후 계약을 진행하는 것이 좋습니다.
• 계약할 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서를 확인합니다.
• 등기부등본의 소유자가 계약하러 온 당사자(집주인)와 동일한 인물인지 확인 대조해야 합니다.
• 대리인이 계약하러 왔을 경우 대리인의 위임장, 집주인 인감증명서, 집주인과 유선 통화하여 얼굴 대조 및 계약 내용을 확인하는 절차를 거쳐야 합니다.

2) 계약한 후

• 전세 계약일에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 합니다. 그래야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추고 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 소중한 보증금을 지킬 수 있으니 꼭 챙겨야 합니다. 
• 계약일로부터 30일 이내에 임대차 계약 당사자가 주택 전월세 신고를 해야 합니다. 주민센터 혹은 부동산거래관리시스템을 통해서 진행할 수 있습니다.
• SGI서울보증, HUG주택도시보증공사에 가입하면 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. SGI서울보증의 경우, 계약기간이 1년이라면 5개월이 경과하기 전에, 계약기간이 1년 이상이라면 10개월이 경과하기 전에 가입해야 합니다. HUG주택도시보증공사는 신규계약의 경우 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전에 가입해야 하며, 갱신 전세계약은 갱신 전세계약서 상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전에 가입해야 합니다.